Рынок жилой аренды: проблемы и перспективы
Безусловно, в Казани есть объекты вполне дорогостоящие, собственники которых выехали за рубеж. Им не выгодно пока продавать это жилье: дорого его сейчас не продашь. И они не торопятся, предпочитая сдавать в аренду.
Мы тратим большие средства на то, чтобы у нас была максимально полная база сдаваемых в аренду объектов. Но выбирать клиентам в любом случае приходится из того, что есть. Поэтому они часто вынуждены корректировать свои требования и делать выбор, исходя из рыночной реальности.
Первое – это метраж квартиры, количество комнат. В этой категории квартиры делятся на 1-,2-,3-,4-комнатные квартиры или квартиры с большим метражом. Потом следует деление запроса или предлагаемых в аренду объектов по районам города (Вахитовский, Авиастроительный, Ново-Савиновский, Московский, Приволжский, Советский, Кировский). Далее идет распределение по требованиям к содержанию объекта (наличие мебели, бытовой техники и т.д.) И последняя составляющая в определении характера запроса - арендная ставка.
Поэтому тем, кто пытается решить проблему аренды квартиры, необходимо понять, что работа, которую выполняет агентство, достаточно емкая и кропотливая.
С другой стороны, из районов республики в столицу стекаются студенты, наемные рабочие, которые могут сделать активным, казалось бы, маловостребованный сегмент аренды. Например, наше агентство в свое время сдало в аренду 20 больших квартир в районе Жилплощадки под нужды приезжих строителей. По причине отсутствия спроса на городском рынке их арендная стоимость была предельно низкой. Но предложение стало актуальным, когда из Нижнекамска приехал большой коллектив строителей. Они выдвигали минимальные требования к обстановке (наличие газовой плиты, душа, спальных мест) и ориентировались на низкую арендную стоимость. И таких примеров я могу привести немало.
Причина появления "арендных" площадей – в излишках жилья. Досталась квартира по наследству или она была получена по какой-либо государственной программе – возникает излишек квадратных метров, которые и выводятся на рынок аренды. Нет смысла покупать квартиру ради аренды.
Айрат ХабибуллинГарантию может дать только то риэлторское агентство, которое уже давно работает на рынке, в том числе в сегменте аренды, и имеет собственную базу объектов. Работа в этом случае строится на договорных основаниях, которые имеют юридическую силу. При работе с маклером никаких гарантий быть не может. И надо сказать, что кризис только усугубил ситуацию в этой сфере.
Было предположение, что строительство Деревни Универсиады окажет влияние на рынок аренды, но пока этого не произошло. Возможно, это связано с тем, что объект не заработал в полную силу. Но в тоже время Казань становится центром притяжения внутреннего и внешнего туризма, туристический поток, проходящий через наш город, год от года увеличивается. По данным мэрии, в 2010г. Казань посетило около 1 млн. туристов, в 2013г. ожидается, что эта цифра возрастет до 3 млн. В любом случае аренда квартир не утратит своей актуальности, и спрос будет достаточно высоким. Гостиничный комплекс города не сможет удовлетворить потребность столицы во временном жилье. И не только потому, что он находится в другой ценовой категории, но и потому, что это вопрос потребностей отдельно взятого человека. При этом нужно учесть и другой важный фактор. Увеличение количества приезжих может повлиять на переход большого количества квартир из сегмента долгосрочной аренды в сегмент краткосрочной, так как собственники объектов будут исходить из личной выгоды. Этот процесс может приобрести массовый характер. Ставки, соответственно, будут расти.
Составить портрет потенциального арендатора достаточно сложно, можно лишь выделить определенные группы потребителей. Проще всего снять 1-2-комнатную квартиру семейной паре или одинокой девушке без детей и животных (преимущественно в долгосрочную аренду). Наименее желаемыми арендаторами в глазах собственников являются компании (численностью от 4 человек) студентов, рабочих (например, метростроевцев), трудовых мигрантов или командировочных. Тем не менее, именно у этих категорий наибольшим спросом пользуются 3-комнатные квартиры в любом районе города.
Арендодатель, со своей стороны, должен четко прописать условия договора аренды, чтобы потом квартиру не начали сдавать посуточно или не устроили из нее место встречи людей, не обремененных доходом и интеллектом. Один раз мы столкнулись с ситуацией, когда псевдоарендаторы пытались выдать себя за детей хозяев квартиры и получить задаток за продаваемую квартиру. Кроме того, необходимо выяснить, не находятся ли ваши арендаторы в розыске, не состоят ли на миграционном учете и т.п.