Правильная покупка вторичного жилья
На что надо обратить внимание при выборе квартиры
Многие уверены, что с покупкой квартиры из вторичного фонда связано гораздо меньше рисков и хлопот, нежели с приобретением жилья в новостройке. Свой резон в этом есть. Купил — заехал — живи. Но даже приобретая вторичное жилье, следует проявить бдительность. Совсем «безобидная» на первый взгляд квартира может достаться вам с таким «грузом прошлого», избавляться от которого придется долго, а главное – накладно.
Выездной смотр
Вы долго штудировали рекламные издания в поисках квартиры, подходящей вам по всем параметрам: от цены до площади и этажа. Наконец, два-три подходящих варианта найдены. Что дальше? Стоит увидеть и заодно присмотреться к описанным в объявлении достоинствам квартиры воочию. А недостаткам, которые наверняка есть, но о которых автор объявления решил умолчать.
Чтобы узнать о наличии или отсутствии обременений или ограничений на право распоряжения недвижимостью, стоит заказать выписку из Единого реестра прав
Сразу надо сказать, что неопрятный вид квартиры: старый ремонт с обветшавшими и кое-где отклеившимися обоями, разорванный линолеум, старая сантехника, подтекающие краны и прочие недостатки — не будут считаться значительными дефектами и на стоимость квартиры особо не повлияют. Поэтому не следует заострять на них особое внимание, тем более что такие недочеты легко исправить в ходе даже самого небольшого косметического ремонта.
Гораздо важнее другие факторы. К примеру, площадь квартиры. Стоит проверить, соответствуют ли заявленные в объявлении размеры реальной площади жилья. Некоторые считают вполне уместным прибавить пару лишних метров и за счет этого, соответственно, увеличить стоимость квартиры. Удобнее всего оценивать площадь помещения по потолку, поскольку из-за вещей и мебели визуально пространство кажется меньше.
В отличие от оторванных обоев протечки на потолке являются более существенным недостатком, в особенности, если квартира располагается на верхних этажах. Обновить обои или штукатурку на потолке не так сложно — гораздо сложнее залатать протекающую крышу.
Еще более важно при осмотре квартиры обратить внимание на микроклимат помещения. Конечно, почувствовать, насколько он подходит для проживания, за несколько минут не удастся, но вот плесень на стенах, посторонние запахи могут послужить сигналом серьезных проблем в вентиляционной и отопительной системе квартиры. И более того — нарушений технологии при строительстве самого дома.
Если вы видите, что ремонт в квартире сделан недавно и все коммуникации скрыты, стоит попросить продавца нарисовать схему электропроводки. Обозначить места разводок всех коммуникаций, чтобы в случае чего вам не пришлось штробить стены в поиске скрытых труб.
Соседи по подъезду
По состоянию подъезда можно узнать, насколько расторопно работают коммунальные службы в этом районе, давно ли проводился косметический ремонт. По чистоте подъезда можно также судить и о соседях по дому. Если удастся, можно побеседовать с будущими соседями, расспросить у них о том, насколько часто отключают в доме свет и воду, исправно ли работают лифты, не поступало ли жалоб на каких-нибудь особо шумных жильцов.
На самом деле параметры качества и комфортности жилья у всех людей разные. Поэтому, если вы, приобретая квартиру, решили обратиться за помощью к риелтору, стоит заранее оповестить его о ваших представлениях об идеальном доме. Например, если вы любите тишину и покой, риелтор не станет вам рекомендовать квартиру с окнами, выходящими на шумную улицу, или по соседству с лифтовой шахтой. Чтобы иметь представление о качестве звукоизоляции квартиры в панельном доме, стоит посетить ее вечером. Подобных деталей при подборе вторичного жилья возникает масса.
Задокументированные опасности
Чем больше владельцев было у квартиры, тем больше риски, что одна из сделок по передаче прав собственности была проведена с нарушением законодательства. Причем одна неправомочная сделка автоматически аннулирует всю цепочку последовавших в дальнейшем операций с недвижимостью.
Поэтому при проведении сделки следует с особенной внимательностью отнестись ко всем документам, устанавливающим право собственника на жилье. В первую очередь следует посмотреть свидетельство о регистрации права собственности на жилье, проверить, совпадает ли указанный там адрес с адресом продаваемого объекта. Проверьте также паспортные данные продавца, в частности — зарегистрированные браки, поскольку если квартира была приобретена в браке, то на ее продажу требуется согласие супруга. Важно обратить внимание и на правоустанавливающие документы, то есть документы, подтверждающие право владения и распоряжения имуществом — договор купли-продажи, мены, свидетельство о приватизации, свидетельство о получении наследства и другие. Кроме того, специалисты советуют взять справку о зарегистрированных в квартире лицах, по которой будет понятно, сколько человек прописаны в квартире. Конечно, желательно, чтобы на момент продажи бывшие жильцы были сняты с регистрационного учета.
Чтобы узнать о наличии или отсутствии обременений или ограничений на право распоряжения недвижимостью, стоит заказать выписку из Единого реестра прав. Если квартира заложена или арестована, то по закону продать ее нельзя.
Спросите у продавца план квартиры, зарегистрированный в БТИ, чтобы проверить, не были ли проведены незарегистрированные перепланировки.
Подобных юридических тонкостей, которые запросто могут оказаться «подводными камнями» при заключении сделки, очень много. Разумеется, если куплей-продажей объекта занимается специалист риелторской фирмы, выяснять все эти моменты самостоятельно вам не придется. И тем не менее, чем больше вопросов вы зададите продавцу при личной встрече и осмотре квартиры, тем меньше проблем у вас возникнет в дальнейшем.